它才是粤港澳大湾区的龙头,没有之一

原创：渔村村长

如无意外，再过一些天，一个世界级的大湾区就要正式诞生了。

今天的中国，最热的两个政策投资布局区域，一是北方雄安，二是南方的粤港澳大湾区。

作为千年大计的重中之重，现在的雄安一片繁忙。在南方，粤港澳大湾区的脚步也越来越近，最新的消息说，粤港澳大湾区规划在6月初就要出台。

这将是年中国区域经济发展的最大红利，其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单，“粤港澳大湾区”体量实在太大了，一降生就是世界级的。

这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模，还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。

对于大湾区，普通老百姓关心的问题无非三个：第一，谁是龙头，哪些公司最受益；第二，买房的机会在哪里；第三，我所在的城市有什么利好。

对于上述问题，有很多共识，也有很多争论。比如，站在产业和公司研究的角度，最近讨论得较多的是，谁是大湾区的龙头房企？

如果按照股神巴菲特的投资逻辑，其实已经有了答案：

1、买大不买小，买老不买新，巴菲特所有的重仓公司都是其所在行业的超级龙头和绝对老大，这些公司也是美国企业界的巨无霸。

这点很好理解，足够大的规模是成为龙头的基础条件。

2、不介入处于自由竞争阶段的行业和公司，他只买那些已经实现了完全的寡头垄断行业中的超核心龙头股。

这点也好理解，只有龙头企业才拥有独特的资源和竞争力。

换句话说，一个龙头，必须具备一定的底蕴、规模、资源，并具备不错的成长性。

从这个角度而言，讨论谁是一个大湾区的龙头就简单得多。

壹

先说一个话题：粤港澳大湾区，哪座城市是龙头？

虽然大家尚有争议，但无非就是深圳、广州、香港三家。

香港因为其特殊性，大家在那几乎都无系统布局，对房企来说并无意义，可以排除在外。那么广州和深圳谁是龙头呢？

答案可能是深圳。这不仅仅是指GDP，那玩意充满了水分，意义不大。主要看的是：第一，资金竞争力；第二，人口竞争力；第三，科技竞争力。

某种意义而言，粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。

原因很简单：深圳抓住了科技创新和金融两大行业，都正在做到极致，所以是区域内当之无愧的经济发动机和最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。

例如，大湾区最值得期待、最有价值、未来能给粤港澳大湾区带来资产价格大变动的项目，大多都围绕着深圳和临深城市之间，比如深中通道、深中地铁，以及深圳和东莞、惠州之间的城际铁路、地铁等等。

那么，深圳的龙头又在哪呢？

“粤港澳大湾区是大平台，而自贸区则是爆破点”，中山大学副校长李善民教授说。

这个观点我深以为然。深圳的发展历程就是罗湖到南山，蛇口到前海，一路向西。

而深圳的最西边就在前海蛇口自贸区。

蛇口自不必多说，这里是招商蛇口一手建立起来的；前海则有所谓的“三大地主”——招商局集团、中集集团、西部物流，其中招商局集团是招商蛇口的母公司，中集集团则是招商蛇口的兄弟公司，这样的优势别人怎么比？

这就是孕育一个龙头型公司的底蕴。

贰

底蕴能当饭吃吗？能也不能！底蕴之上，你需要有足够且优质的资源配备。

毕竟，大湾区这么大，不是每一块土地的价值都是一样的。

我们先来看看，招商蛇口在大湾区的龙头区域里有多少地。

华创证券今年1月发布的报告统计说，招商蛇口位于粤港澳大湾区核心节点的前海、太子湾和蛇口三大重点项目储备建面万方，深圳市土储建面万方，以及周边城市群土储建面万方，珠三角区域合计土储建面近万方，占比总土储达34%。

这些土地的价值有多大呢？这份报告透露：

自年重组上市以来，前海、太子湾和蛇口分别增值亿、亿元和亿元，合计亿元，相较于目前净资产多亿和市值近亿贡献巨大。

海通证券的报告则称，粗略计算，前海土地整备万平米对应约万方地上建筑，太子湾片区住宅、商业、写字楼、公寓建筑面积大约万平米，按照周边均价6-8万/平米测算，前海总货值在亿元-亿元，太子湾总货值在亿-亿元，两者加起来总货值达到3-亿元。

这还只是在深圳。深圳之外，大湾区之内，招商蛇口的土储也十分丰富。

粤港澳大湾区包含的“9+2”城市群，除了澳门、肇庆、江门这几个，招商蛇口进入了其中几乎所有城市，在大多数房企都未进入的香港也有系统布局。

据年报披露，年，招商蛇口总土储面积达万平方米，其中31%位于深圳，38%位于珠三角都市圈。

另据海通证券统计，年招商蛇口新获取51宗土地，扩充项目资源建筑面积.6万平米，权益建筑面积.5万平米，总地价.8亿元，其中在粤港澳大湾区的新增项目储备占到全年的比例接近四分之一。

万平方米的总土储和万碧恒这几家比起来似乎略显薄弱，但在粤港澳大湾区，还是可以秒杀任何人的。

话说，资源这种东西，具有很强的独占性和排它性，人有我无，我有人无。而且，在土地储备这个更独特的资源上，还有不可再生性，占一块就少一块。

因此，这其中的价值，大家就很明白了。

和招商蛇口比起来，区域内其他房企的优势就弱了很多。比如佳兆业，有媒体称，佳兆业是粤港澳大湾区拥有土地储备最多的房企，面积超万平米（权益面积超过万平米），真正的“大湾区地王”。

但是这万平方米的权益面积里，旧改权益面积就占了0万平米。虽然佳兆业是名副其实的“旧改之王”，但你我都知道，旧改这东西，需要的时间周期实在是太长了，没有个十年八年的，根本启动不起来。

叁

在底蕴和资源之上，一个龙头企业需要具备的另外一个条件是，成长性和想象力。

众所周知，如今房企要获取土地，只有三条路可走。

第一条路是招拍挂，这已经成了巨头们的游戏，更何况在大湾区尤其是深圳，这条路也越来越难走。一是没地可拍，二是有地你也拍不起。

第二条路是城市更新，也就是旧改。旧改也分两条路，一条路是市场拓展，这是佳兆业们擅长的强项，尽管现在跑马圈地迅猛，但真正能转化为实际土地储备，转化为销售的，将是N年后的事情，有N多不靠谱。

另外一条路是，内部挖潜。大湾区核心区域可供开发土地极为稀缺，是否拥有大量后备土地资源就显得尤为重要。作为国内唯一同时拥有多个港口、工业园区的大型央企，招商蛇口的母公司手上的大量仓储、物流用地，特别是中外运在全国有约万平方米的仓储用地，大多位于一二线城市的核心地段。作为招商局旗下的地产平台，对这些土地进行资源整合，不仅意味着稳定的增储来源，更意味着巨大的利润释放。

第三条路就是兼并、收购，等等非市场化拿地手段，这也是巨头的事。通过自身央企的优势，以及丰富的产业整合改造经验，招商蛇口有望在国有企业改革的过程中，承接更多存量资源的更新。

所以，招商蛇口成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组，加强国企合作背景下的并购。年，招商蛇口落地昆钢、武钢、天津汤臣、南通中外运等项目，18年初实现了对东风、浙江润和地产项目的收购。

这第二、三条路，并不是所有开发商都能走通的。如果要走，就得拼资源。

而招商蛇口拥有大湾区最为优质的资源——这个资源来自于母公司招商局集团。

作为总部位于香港的中央企业，招商局集团总资产近7万亿，下属的招商银行、招商蛇口、招商港口等多个子公司的总部位于粤港澳大湾区，集团90%的核心资产布局在粤港澳大湾区，是粤港澳大湾区开发建设的重要力量。

招商蛇口则是招商局集团旗下城市综合开发的旗舰企业，也是唯一的地产平台，招商局集团全面支持粤港澳大湾区建设的重要抓手。

在土地和项目资源越来越难以获取的背景下，依靠产城融合和园区开发优势，通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，招商蛇口的资源获取优势明显，极大的丰富了未来在土地拓展方面的想象力。

这也意味着，在大湾区的开发过程中，招商蛇口可以以更低的成本，获取更多更优质的土地和大型园区综合开发项目。

一个典型的例子是，年7月和东莞市签约的长安新城，就位于大湾区的核心位置，临近前海，规划面积20.36平方公里，是目前东莞乃至珠江口湾区唯一的集中连片、规模最大的处女地，承载着东莞转型升级新增长极的重要使命。

除了在国内其他地区复制，招商的蛇口模式，也在走出国内。

5月27日，招商局集团党委书记、董事长李建红，在受邀参加一场专题会议时谈到：

我们要把蛇口综合开发的成功经验和“前港-中区-后城”的成功商业模式，与“一带一路”沿线国家和地区共同分享。目前我们已经在吉布提、斯里兰卡、白俄罗斯等国建立了园区，做出了一些成功的尝试。

巴菲特说，我们应集中

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